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Sie tragen die Verantwortung für jemanden, der seine Entscheidungen nicht mehr selbst treffen kann – und jetzt steht der Verkauf einer Immobilie an. Vielleicht weil das Pflegeheim finanziert werden muss, vielleicht weil das Objekt leer steht und Kosten verursacht, die niemand mehr trägt. Was viele in dieser Situation erst jetzt erfahren: Ein Immobilienverkauf unter rechtlicher Betreuung ist kein normaler Verkauf. Ohne die ausdrückliche Genehmigung des Betreuungsgerichts ist jeder Kaufvertrag schwebend unwirksam – der Notar kann nicht abrechnen, der Käufer kommt nicht ins Grundbuch, und Sie haften persönlich für jeden Schaden, der durch einen fehlerhaften Ablauf entsteht.
Der rechtliche Rahmen ist eindeutig: Nach § 1850 BGB bedarf der Betreuer für die Verfügung über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt auch dann, wenn eine notarielle Vorsorgevollmacht vorliegt – denn ob eine Vollmacht den Immobilienverkauf ohne Gerichtsbeteiligung erlaubt, hängt von ihrer genauen Formulierung ab. Im Zweifel gilt: erst klären, dann handeln.
Das Gericht genehmigt nur dann, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht oder ihn übersteigt. Ein Preis darunter gilt als Nachteil für die betreute Person – und damit als Verstoß gegen das Gebot der Vermögenssorge. Diese Prüfung kann das Gericht nicht anhand eines Maklerpreises oder einer Online-Schätzung vornehmen. Es braucht ein Gutachten.
Wer die Reihenfolge umdreht – zuerst den Käufer sucht, dann das Gutachten in Auftrag gibt –, riskiert, dass das Gutachten einen höheren Wert ausweist als vereinbart, das Gericht nicht genehmigt und der Käufer abspringt. Deshalb lautet die Reihenfolge, in der dieser Verkauf tatsächlich funktioniert: Wertermittlung → Kaufangebot → Antrag → Genehmigung → Rechtskraft → Vollzug.
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre (§ 194 BGB). Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) schreibt die zulässigen Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches zur Anwendung kommt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab.
Für das Betreuungsgericht ist in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines Sachverständigen mit anerkannter Zertifizierung erforderlich. Manche Amtsgerichte akzeptieren auch qualifizierte Kurzgutachten – welche Form im konkreten Fall genügt, erfährt man beim Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichts. Diese Vorabklärung kostet nichts und spart unter Umständen Wochen.
Ein Maklerexposé, ein Onlineschätzer oder eine bankinterne Bewertung sind kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV. Gerichte, die solche Unterlagen nicht akzeptieren, fordern stattdessen ein reguläres Gutachten nach – was den Zeitplan um Monate verschieben kann.
Erst wenn der Verkehrswert feststeht, beginnt die Käufersuche. Der notarielle Kaufvertrag enthält eine Klausel, die den Vertrag ausdrücklich unter den Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung stellt. Fehlt diese Klausel, entsteht ein Schwebezustand, der zusätzliche gerichtliche Klärung erzwingt und den Käufer verunsichert.
Der Kaufpreis darf den ermittelten Verkehrswert nicht unterschreiten. Liegt er darunter – auch nur geringfügig –, wird das Gericht die Genehmigung verweigern oder ein eigenes Gutachten in Auftrag geben. Ein Kaufpreis über dem Verkehrswert ist kein Hindernis, er ist erwünscht.
Der Käufer muss verstehen, warum der Vollzug von einer Gerichtsentscheidung abhängt. Für jemanden ohne Erfahrung mit Betreuungsrecht ist das ungewohnt. Ein klar kommunizierter Zeitplan – inklusive realistischer Dauer des Genehmigungsverfahrens – schützt das Kaufinteresse und verhindert, dass der Käufer aus Ungeduld abspringt.
Der Antrag wird beim Betreuungsgericht gestellt, das für den Aufenthaltsort der betreuten Person zuständig ist – das ist in der Regel das Amtsgericht am aktuellen Wohnort des Betreuten. Nicht der Ort der Immobilie und nicht der Wohnort des Betreuers. Bei einem Umzug ins Pflegeheim wechselt die Zuständigkeit zum Gericht am Ort der Pflegeeinrichtung.
Ein vollständiger Antrag enthält:
Je vollständiger der Antrag beim ersten Einreichen, desto kürzer in der Regel die Bearbeitungszeit. Unvollständige Anträge erzeugen Rückfragen, die das Verfahren um Wochen verzögern können.
Der zuständige Rechtspfleger prüft, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht und ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person nicht schadet. Er prüft nicht, ob der Verkauf wirtschaftlich optimal ist – das liegt in der Verantwortung des Betreuers. Er prüft, ob die betreute Person durch den Verkauf schlechter gestellt wird als durch das Halten der Immobilie.
In unkomplizierten Fällen mit klaren, vollständigen Unterlagen dauert die Prüfung wenige Wochen. Wenn das Gericht Zweifel am Verkehrswert hat, der Kaufpreis an der unteren Grenze liegt oder Unklarheiten im Betreuungsverhältnis bestehen, kann sich das Verfahren auf zwei bis drei Monate und mehr ausdehnen.
Mögliche Ausgänge des Verfahrens:
Eine erteilte Genehmigung ist nicht sofort vollziehbar. Der Beschluss wird dem Betreuer zugestellt. Ab Zustellung läuft eine Beschwerdefrist – in der Regel ein Monat nach § 63 FamFG. Erst nach Ablauf dieser Frist, oder nach ausdrücklichem schriftlichem Verzicht aller Beschwerdeberechtigten, ist der Beschluss rechtskräftig.
In der Praxis wird dieser Schritt häufig unterschätzt: Der Notar fordert die Genehmigungsurkunde an – aber nicht die Rechtskraftbescheinigung. Beides wird für den Vollzug benötigt. Die Rechtskraftbescheinigung stellt das Gericht auf Anfrage aus. Fragen Sie aktiv nach, sobald die Frist abgelaufen ist; das Gericht versendet sie nicht automatisch.
Nur in Ausnahmefällen – wenn der Beschluss ausdrücklich für sofort vollziehbar erklärt wird – kann der Vollzug vor Rechtskraft beginnen. Das ist die Ausnahme und setzt eine explizite Entscheidung des Gerichts voraus.
Mit der rechtskräftigen Genehmigung in der Hand veranlasst der Notar den Vollzug des Kaufvertrags. Die typische Reihenfolge:
Der Kaufpreis muss auf das Konto der betreuten Person fließen – nicht auf ein Privatkonto des Betreuers, auch nicht wenn Betreuer und Betreuter eng verwandt sind. Der Geldfluss ist gegenüber dem Gericht in der Jahresabrechnung lückenlos nachzuweisen. Führen Sie die Transaktion sauber in Ihren Betreuungsunterlagen.
Dieser Ablauf ist für die meisten Betreuer einmalig. Deshalb wiederholen sich bestimmte Fehler – nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil niemand vorab weiß, woran es in der Praxis hängt:
Ein Makler, der mit betreuungsrechtlichen Verkäufen vertraut ist, kennt die Reihenfolge: Wertermittlung zuerst, Käufer danach, Kaufvertrag mit Genehmigungsvorbehalt. Er koordiniert den Ablauf mit dem Notar, erklärt dem Käufer die Besonderheit des Verfahrens und sorgt dafür, dass der Zeitplan realistisch kommuniziert wird – nicht optimistisch, um den Käufer zu halten, und nicht pessimistisch, um ihn zu verlieren.
Er trägt keine rechtliche Verantwortung für die Betreuung – das bleibt beim Betreuer. Aber er kann dafür sorgen, dass die Immobilie nicht unter Wert vermarktet wird, weil der Druck der laufenden Pflegekosten auf den Preis drückt. Und er kann sicherstellen, dass der Kaufpreis die Genehmigung wahrscheinlich macht statt gefährdet.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Für Objekte außerhalb Baden-Württembergs arbeiten wir mit qualifizierten Partnern vor Ort zusammen.
Dieser Artikel orientiert sich am § 1850 BGB, dem Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) sowie der ImmoWertV 2021. Er ist als Orientierung für Laien gedacht und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation – mit Ihrer Vollmacht, Ihrem Betreuungsbeschluss, Ihrer Immobilie – gelten möglicherweise Besonderheiten. Wenden Sie sich an einen auf Betreuungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder an die Betreuungsstelle Ihres Amtsgerichts.
Stand: September 2026
Wenn Sie wissen möchten, welcher Verkehrswert für die Immobilie realistisch ist und wie der Ablauf in Ihrem konkreten Fall aussieht: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie erhalten eine erste Einschätzung – ohne Kosten, ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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