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Sie sind als rechtlicher Betreuer bestellt worden – oder Sie suchen nach dem richtigen Weg, die Immobilie Ihres Angehörigen zu verkaufen – und merken jetzt: Das ist kein normaler Verkauf. Die betreute Person kann nicht selbst unterschreiben, und Sie als Betreuer dürfen es auch nicht einfach tun. Das Betreuungsgericht muss zustimmen. Diese Zustimmung ist keine Formalität. Sie folgt einem Ablauf mit einer zwingenden Reihenfolge, und wer diese umdreht, riskiert eine Ablehnung, einen wertlosen Kaufvertrag und Monate verlorener Zeit.
Dieser Artikel erklärt den Ablauf so, wie er tatsächlich stattfindet: von der Wertermittlung über den Antrag beim Gericht bis zum Vollzug beim Notar.
Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Orientierung zum Ablauf und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Der Betreuer hat die Pflicht, das Vermögen der betreuten Person zu erhalten und zu schützen (§ 1839 BGB). Er handelt nicht als Eigentümer, sondern als Treuhänder im rechtlichen Sinn. Die Immobilie gehört der betreuten Person, er verwaltet sie in deren Interesse und haftet persönlich für Pflichtverletzungen.
Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte – Verkauf, Schenkung, Belastung – sind nach § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig (Stand: Januar 2023, Betreuungsreformgesetz). Die Genehmigung erteilt das Betreuungsgericht – das Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person, Betreuungsabteilung.
Das Gericht prüft zwei Fragen: Entspricht der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert? Ist der Verkauf im Interesse der betreuten Person? Ohne überzeugende Antworten auf beide Fragen gibt es keine Genehmigung.
Hier liegt der häufigste Fehler. Der Betreuer beauftragt einen Makler, der eine Marktpreiseinschätzung liefert, und geht damit zum Gericht. Das Gericht erkennt eine Maklereinschätzung nicht als förmlichen Verkehrswertnachweis an.
Was verlangt wird, ist ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertV schreibt vor, welche Bewertungsverfahren zulässig sind: Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern), Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten), Sachwertverfahren (bei freistehenden Häusern ohne ausreichende Vergleichsdaten). Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab.
Ein Bankgutachten für Finanzierungszwecke reicht nicht aus. Es bewertet konservativ und dient einem anderen Zweck. Das Gutachten muss für die gerichtliche Preisprüfung erstellt sein.
Das Gutachten schützt auch den Betreuer: Wer einen Preis unterhalb des Gutachtenwerts akzeptiert und das nicht begründen kann, haftet persönlich gegenüber der betreuten Person und deren Erben.
Erst wenn der Verkehrswert feststeht, wissen Sie, welcher Kaufpreis vor Gericht haltbar ist. Dann können Sie Kaufinteressenten ansprechen und ein konkretes Angebot einholen. Der Kaufpreis muss dem Gutachtenwert entsprechen oder ihn übersteigen. Liegt er darunter, braucht es eine belastbare Begründung – etwa einen erheblichen Instandhaltungsrückstand oder eine nachgewiesene Eilsituation.
Das Angebot sollte in Form eines notariellen Kaufvertragsentwurfs vorliegen, bevor Sie den Antrag beim Gericht stellen. Der Vertrag ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtswirksam abgeschlossen. Er steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung.
Ein Kaufvertrag ohne Genehmigungsvorbehalt ist schwebend unwirksam. Der Notar muss das von Anfang an korrekt formulieren – eine nachträgliche Korrektur bindet den Käufer nicht mehr.
Den Antrag stellt der Betreuer beim zuständigen Amtsgericht, Abteilung für Betreuungssachen. Zuständig ist das Gericht am Wohnort der betreuten Person (§ 272 FamFG). Ein formloser Antrag ist möglich – entscheidend ist die Vollständigkeit der Unterlagen, nicht die Form.
Manche Gerichte setzen einen Verfahrenspfleger ein, der die Interessen der betreuten Person im Verfahren vertritt. Das verlängert das Verfahren, ist aber kein Misstrauensvotum gegenüber dem Betreuer – es ist Standard bei bedeutsamen Vermögensgeschäften.
Eine gesetzliche Entscheidungsfrist für das Betreuungsgericht gibt es nicht. Vollständige, gut vorbereitete Anträge werden in der Praxis deutlich schneller bearbeitet als lückenhafte. Als grobe Orientierung gelten vier bis zwölf Wochen – bei komplexen Objekten oder stark ausgelasteten Abteilungen auch länger. Wer eine zeitkritische Situation hat, etwa weil Heimkosten dringend fällig werden, sollte das im Antrag klar und nachvollziehbar benennen.
Das Gericht entscheidet durch Beschluss. Beide Parteien haben nach Zustellung zwei Wochen Zeit, Beschwerde einzulegen (§ 63 FamFG). Erst wenn diese Frist ohne Beschwerde verstrichen ist – oder das Beschwerdegericht die Genehmigung bestätigt –, ist der Beschluss rechtskräftig.
Die Rechtskraft ist der Moment, auf den alles hinausläuft. Erst dann darf der Notar den Kaufvertrag vollziehen. Ein Vollzug vor Rechtskraft wäre pflichtwidrig; der Vertrag bliebe schwebend unwirksam und der Grundbucheintrag hätte keine Grundlage.
Versagt das Gericht die Genehmigung, kann der Betreuer Beschwerde einlegen (§ 58 FamFG) oder einen überarbeiteten Antrag stellen. Häufige Ablehnungsgründe:
Prüfen Sie daher vor Antragstellung, ob Ihr Betreuerausweis den Aufgabenkreis Vermögenssorge oder Grundstücke ausdrücklich enthält. Fehlt er, muss zuerst ein Erweiterungsantrag gestellt werden – das kostet Zeit, die Sie nicht zweimal verlieren wollen.
Nach Eintritt der Rechtskraft legt der Betreuer dem beurkundenden Notar die beglaubigte Abschrift des Genehmigungsbeschlusses mit Rechtskraftvermerk vor. Der Notar prüft die Unterlagen und veranlasst den Vollzug: Kaufpreiszahlung, Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang) und Umschreibung im Grundbuch.
Der Kaufpreiserlös geht auf das Konto der betreuten Person – nicht auf ein Konto des Betreuers, auch nicht vorübergehend. Der Betreuer ist verpflichtet, über die Mittelverwendung Rechenschaft abzulegen (§ 1840 BGB) und dies im Rahmen der Jahresrechnung beim Gericht nachzuweisen.
Die Grunderwerbsteuer trägt grundsätzlich der Käufer. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026; Quelle: Finanzministerium Baden-Württemberg). In anderen Bundesländern gelten abweichende Sätze. Ob für die betreute Person eine Einkommensteuer auf den Veräußerungserlös anfällt – abhängig von Haltedauer, Eigennutzung und der Spekulationsfrist nach § 23 EStG – beantwortet ein Steuerberater.
In der Praxis sind es immer wieder dieselben Punkte, die den Zeitplan gefährden:
Der Betreuer haftet der betreuten Person – und nach deren Tod deren Erben – für Schäden aus Pflichtverletzungen (§ 1826 BGB). Das gilt auch dann, wenn ein Gutachten übergangen wird, ein Preis unter dem Verkehrswert akzeptiert wird oder der Vertrag vor Rechtskraft vollzogen wird.
Angehörige, die als ehrenamtliche Betreuer bestellt sind, tragen dieselbe Verantwortung wie Berufsbetreuer. Das Gericht macht keinen Unterschied. Wer sich über seine Pflichten nicht sicher ist, hat das Recht – und im Zweifel die Pflicht –, sich vor dem nächsten Schritt rechtlich beraten zu lassen.
immozeit begleitet Immobilienverkäufe, bei denen eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich ist – in Kornwestheim und der Region Stuttgart sowie über Partner in anderen Teilen Baden-Württembergs. Außerhalb von Baden-Württemberg vermitteln wir auf Wunsch erfahrene Partner vor Ort.
Der Unterschied zu einem gewöhnlichen Maklerauftrag: Wir kennen den Ablauf, den das Gericht erwartet, und begleiten ihn in der richtigen Reihenfolge. Das beginnt mit der Klärung, welcher Sachverständige für Ihr Objekt und Ihre Region geeignet ist. Es setzt sich fort im Kaufvertragsentwurf, bei dem der Genehmigungsvorbehalt korrekt formuliert sein muss. Und es endet nicht mit dem Notartermin – sondern erst, wenn der Vollzug bestätigt ist und der Erlös sicher auf dem richtigen Konto liegt.
Wenn Sie wissen möchten, ob und wie wir bei Ihrem konkreten Fall helfen können, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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